Právní změny pro SVJ

Od 1.1.2014 došlo k zásadním změnám v oblasti občanského a bytového práva.  Vedle řady právních předpisů byl zrušen zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a bytové vlastnictví včetně problematiky SVJ je nově upraveno v § 1158 až § 1222 zákona č. 89/2012, občanský zákoník (dále jen ”NOZ”).  

Mezi nejdůležitější změny patří tyto:

•

§ 1177 NOZ – povinnost vlastníka jednotky oznámit nejpozději ve lhůtě 1 měsíce od nabytí jednotky do vlastnictví vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu skutečnost, že nabyl jednotku do vlastnictví, svoji adresu a počet osob, které budou mít v bytě domácnost a dále změny v počtu osob, které bydlí v bytě nejméně 3 měsíce vjednom kalendářním roce. Pokud vlastník přenechá byt do užívání třetí osobě, oznámí to včetně jména a adresy této osoby;•

§ 1185 NOZ – spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce v jednání s

osobu odpovědnou za správu domu (tzn. SVJ) a k účasti na shromáždění vlastníků; to platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění;

•

§ 1186 NOZ – při převodu či prodeji jednotky dokládá převodce nabyvateli potvrzení o výši dluhu, popř. potvrzení, že takové dluhy nejsou;•

§ 1205 NOZ – statutárním orgánem SVJ je výbor nebo předseda společenství vlastníků (v dřívější právní úpravě to byl „pověřený vlastník“);•lhůta pro zaslání pozvánky na zasedání shromáždění vlastníků je obecná, a to 30 dnů, pokud stanovy SVJ neurčují lhůtu jinou;

•

§ 1206 odst. 2 NOZ – základní kvórum pro hlasování je nadpoloviční většina přítomných, ledaže stanovy nebo zákon stanoví kvórum vyšší; shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků, kteří mají většinu všech hlasů;•SVJ musí mít název obsahující slovo “společenství vlastníků” a označení domu, pro které SVJ vzniklo;

•

§ 1210 až § 1214 NOZ - možnost rozhodnout i mimo zasedání SVJ (tzv. hlasování per rollam), a to v

případě, kdy svolané shromáždění SVJ nebylo usnášeníschopné. Svolavatel může navrhnout do1 měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. Návrh musí obsahovat návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou tyto podklady zveřejněny a lhůtu, ve které se vlastník má vyjádřit(minimálně 15 dní); Dále je možné hlasovat per rollam i v jiných případech, pokud to připouští stanovy;

•nově může být dle § 1199 NOZ založeno SVJ i v domě, kde je méně než 5 jednotek, pokud stím souhlasí všichni vlastníci jednotek; SVJ musí své stanovy přizpůsobit nové právní úpravě do 3 let od účinnosti NOZ, tj. do konce roku 2016. V této lhůtě se musí doručit notářský zápis o změně stanov krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek. K bytovému vlastnictví bylo vydáno nařízení vlády č. 366/2013 Sb.,které upravuje na základě pověření § 1222 NOZ způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce, které části nemovité věci jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.

V § 1932 a § 1933 NOZ je upraveno započítání plateb na dluhy, kdy nejprve se započítá platba dlužníka na náklady spojené s vymáháním pohledávky, pak na úroky z prodlení a naposled na jistinu(např.příspěvek vlastníka), ledaže dlužník při plnění projeví jinou vůli. U závazků stejného druhu se započítává nejprve na závazek, o jehož splnění věřitel dlužníka upomenul, jinak na nejstarší dluh.

Dne 1.1.2014 nabyl účinnosti zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Dle § 122 tohoto zákona je zapsaná osoba (tzn. SVJ, bytové družstvo) povinna do 30.6.2014 přizpůsobit zapsaný stav stavu požadovanému tímto zákonem. Skutečnosti zapisované do rejstříku jsou uvedeny v § 25. Jedná se zejména o název statutárního orgánu, počet členů statutárního orgánů. U člena statutárního orgánu se nově bude zapisovat jednak místo pobytu u fyzické osoby a rovněž bydliště, pokud se liší od adresy místa pobytu zapsané osoby. Má-li být zřízen kontrolní orgán, pak se bude zapisovat jeho název, počet členů kontrolního orgánů, jeho členové (jméno, adresa místa pobytu a také bydliště, pokud je odlišné od místa pobytu) a datum vzniku funkce.  

Dalším právním předpisem, který nabyl účinnosti dne 1.1.2014 je zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. V § 13 je upraven poplatek z prodlení ve výši 0,01 z dlužné částky, nejméně však 10,- Kč za každý i započatý měsíc prodlení.

Dne 1.1.2014 nabyl účinnosti zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitosti. K nové legislativě v oblasti soukromého práva, zejména občanského zákoníku, vydává odborná stanoviska Komise pro aplikaci nové civilní legislativy (KANCL), která je stálým poradním orgánem ministra spravedlnosti. Tato stanoviska jsou postupně publikována na internetových stránkách www.justice.cz (sekce Občanský zákoník).

SVJ podle NOZ není a nikdy nebude SVJ podle ZoVB. Jediným způsobem jak toho docílit by byl shodný projev vůle dosavadních vlastníků jednotek zrušit rozdělení domu na jednotky(1994). Tím zanikne SVJ(2000). Vzápětí by jako spoluvlastníci budovy schválili rozdělení budovy na jednotky(2012) a stanovy SVJ(2012).

Nelze kouzlem změnit jednotku(1994) na jednotku(2012) bez zásahu do samé podstaty vlastnictví. Nelze změnit SVJ(2000) na SVJ(2012) bez změny samé podstaty právnické osoby. Plzeňský profesor a zákonodárci ve snaze vymazat SVJ(2000) z povrchu zemského zároveň ruší zákon o vlastnictví bytů. Ale nemohou tím zrušit těch 53000 SVJ(2000), vzniklých podle ZoVB. A nemají žádnou právní páku k tomu, aby zrušili 1,5 milionu jednotek(1994) a převedli je na jednotky(2012). K tomu by bylo nutno změnit 53000 soukromo­právních Prohlášení vlastníka (se souhlasem všech vlastníků jednotek(1994). Nepostačí pouze změnit stanovy, jak nabádá § 3041 NOZ.

Převzato z inform.portálu pro SVJ